Полезные статьи

Незаконная перепланировка квартиры

Владельцы квартир часто решаются на изменение границ своей квартиры и осуществление ремонтно-строительных без оформления разрешения в государственных инстанциях. Граждане пытаются таким образом сэкономить денежные средства и избавить себя от бесконечной беготни по офисам.
Результатом такого подхода становится факт незаконной перепланировки, которая впоследствии может стать серьезной проблемой. При этом государство не устанавливает платы за отражение итогов перепланировки в документах технической инвентаризации. Разберемся какая может быть ответственность за незаконную перепланировку квартиры.

Что относится к нарушению

Несанкционированная перепланировка является прямым нарушением норм административного законодательства, которое наказывается назначением штрафа и наложением обязанности по согласованию или изменению проекта перепланировки.
Привести документацию в надлежащий вид необходимо в конкретные исторические сроки, обозначенные законодательными актами.
Если гражданин проигнорирует данное требование контролирующих органов, то представители жилищного надзора могут передать материалы, связанные с незаконной перепланировкой, в судебный орган и имущественный объект выставят на торги, которые напоминают аукцион.
Если владельцу жилья потребуется распорядиться в такой квартирой, то ему нужно будет оформить технический паспорт через органы государственной технической инвентаризации. При обращении к сотрудникам ведомства факт перепланировки станет очевидным и придется задуматься о восстановлении первоначального вида или о признании перепланировки через суд.

Виды перепланировки запрещенные законом

Запрещённые виды перепланировки обозначены в нормативных документах местного значения, а также в жилищном законодательстве.

К ним относятся:

• изменение местоположения коммуникаций, возведение новых стен или обустройство дверных проемов, итогом которых является существенное изменение условий эксплуатации внутренних помещений в многоквартирном доме;
• объединение смежных помещений или снос стен, приводящий к превращению помещения в жилплощадь фактически не пригодную для проживания;
• проведение перепланировки с изменением границ помещений относящихся к ведению МЧС или иных аналогичных государственных структур;
• изменение технических параметров зданий, результатом которых стало появление разрушений на фасаде здания или во внутренних помещениях жилого или хозяйственного назначения;
• установка специальных устройств, позволяющих корректировать показания общедомовых приборов учета;
• переоборудование вентиляционных каналов;
• превышение установленной строительными нормами нагрузки на несущие конструкции здания посредством установки бетонных стяжек, замене перегородок, постановки производственного оборудования в квартире;
• устройство системы отопления на выносных конструкциях здания (балконы, лоджии);
• интеграция системы подогрева полова с общедомовой трубой, обеспечивающей подачу горячей воды;
• грубое нарушение строительных норм, влекущее за собой риск возникновения пожароопасных ситуаций или антисанитарии;
• изменение стеновых конструкций при помощи организации дополнительных ниш;
• перенос электропроводки в разрез с установленными нормами электрической и пожарной безопасности;
• создание террас в квартирах, размещающихся выше второго этажа;
• изменение конфигурации чердаков и иных вспомогательных помещений. Размещение в обозначенных местах производственных и иных не предусмотренных правовыми актами помещений;
• перепланировка помещений в жилищном фонде, признанном аварийным фондом.

Признание фактов нарушения

Регистрация незаконной перепланировки реализуется через согласование произведенных изменений с органами технической инвентаризации. Составленный органом поэтажный план и технический паспорт представляются при совершении следующих категорий сделок:

• купля – продажа имущества;
• завещание квартир;
• дарение имущества;
• оформление залога;
• получение ипотеки.

Если в плане покупатель обнаруживает наличие красных линий, то он понимает, что предыдущий владелец квартиры производил действия с незаконной перепланировкой.
 

Согласование изменений в квартире производится несколькими способами:

• через судебный орган, в ситуациях, когда перепланировка соответствует критериям, обозначенных в строительных стандартах и иных актах, предъявляющих требования к качеству жилых помещений;
• путем привлечения строительной бригады, которая воспроизведет первоначальный облик или приведет проведенные работы в соответствие с документацией.

Штраф или лишения права за перепланировку

Возможные последствиями перепланировки без законного разрешения состоят в следующем:

• расставание с денежными средствами в размере 2500 рублей для уплаты штрафа, согласно административному кодексу. Конкретные штрафы и их размеры могут отличаться в зависимости от области проживания гражданина;
• лишение прав распоряжения имущественным объектом, в случае если жилищная инспекция станет решать вопрос в судебном порядке. Постановление суда может содержать требование о реализации квартиры через систему публичных торгов или лишения права использовать жилую площадь, предоставленную по договору социального найма.

Куда обращаться и подавать заявление что бы узаконить

Данный вопрос решается посредством создания обращения в жилищную инспекцию. В регионах также существуют органы жилищного надзора, осуществляющие согласование перепланировок, произведенных с нарушением норм закона.
К заявлению граждане должны приложить по одному экземпляру следующих документов:

• свидетельство о правах на собственность, либо жилищный ордер, либо договор найма с муниципалитетом;
• проектную документацию, изготовленную строительной компанией обладающей соответствующим допуском и являющейся реальным членов саморегулируемой организации;
• технический паспорт, изготовленный органами технической инвентаризации;
• согласие жильцов квартиры на закрепление произведенной перепланировки в документах;
• справка, иллюстрирующая состояние расчетов с единым расчетным центром или аналогичной инстанцией.

Ответственность за незаконную перепланировку

Она возникает у следующих лиц:

• у собственников жилья, решившихся на изменение характеристик квартиры;
• у нанимателей квартир, относящихся к муниципальному жилищному фонду.

Привлечение к ответственности осуществляется на основе решения жилищной инспекции или судебного органа.
 

Продажа квартиры с самовольной перепланировкой не может расцениваться как универсальный способ передачи ответственности за произведенные действия иному лицу.
Гражданское законодательство гласит, что если покупатель подписал акт о приемке квартиры с произведенной перепланировкой, то это не означает, что продавец устранился от ответственности за нарушение пунктов договора. При этом документами не предусмотрено специальной проверки качества объектов недвижимости, участвующих в сделках.
Самовольные изменения узакониваются в порядке аналогичном жилым помещениям. Если гражданин произвел перепланировку итогом которой стало изменение функционала жилого помещения (оно превратилось в нежилой объект), то налицо нарушения жилищного законодательства — перевода помещений жилого фонда в нежилой.
Такой шаг может быть поводом для обращения в суд со стороны жилищных органов. При этом на практике такие нарушения не редкость, что связана с высокой экономической рентабельностью помещений. Они могут сдаваться для размещения офиса, производственного цеха, склада или иных аналогичных помещений.

Как можно узаконить перепланировку квартиры или нежилого помещения

Наиболее оптимальным способом легализации считается обращение в суд. В государственный орган предоставляются следующие документы:

• исковое заявление о закреплении откорректированного вида помещения или об обжаловании действий жилищных органов;
• квитанция о перечислении суммы пошлины;
• правоустанавливающие документы;
• документы, изготовленные органами технической инвентаризации;
• проект помещений;
• заключения контролирующих инстанций (санитарной и пожарной службы, российского потребительского надзора).

При рассмотрении заявления в суде необходимо выстроить определенную логику доказательств, строящуюся на следующих основаниях:

• перепланировка, выполненная без разрешения, не угрожает жизни граждан;
• при перепланировке были учтены строительные нормы;
• ранее предпринимались попытки оформления разрешительной документации.

После получения постановления суда гражданин сможет внести изменения в техническую документацию.

 

Также можно воспользоваться административным порядком признания перепланировки законной. Для этого нужно обратиться за новой редакцией технического плана, в котором появятся красные штрихи, обозначающие границы перепланировки. Далее нужно передать документы на согласование и дождаться результата. Если последует отказ, придется устранять выявленные нарушения.

Общие требования предъявляемые к перепланировке помещений

В ЖК в статье 25, главе 4 даны определения обоих понятий и перепланировки, и переустройства.
Под перепланировкой понимаются такие преобразования в квартире, которые требуют изменения технического паспорта жилья. То есть, если изменяется конфигурация комнат, самой квартиры, то это и есть перепланировка. Например, расширяются или сужаются дверные или оконные проемы, демонтируются межкомнатные перегородки, совмещается ванная и туалет и т. д.
Переустройством в законе называется инженерных коммуникаций, электрических сетей, канализации, водопровода. Но переустройством проведенные работы будут в том случае, если в результате потребуется изменение технического паспорта квартиры.
Главное требование к переустройству заключается в следующем: любое изменение конфигурации квартиры должно быть согласовано с органами местного самоуправления. Нельзя самовольно делать дверной проем в несущей стене или увеличивать, уменьшать площадь квартиры за счет демонтированных стен или совмещенных помещений.
Однако если в техпаспорте не отражена какая-нибудь деталь квартиры, а в реальности она существует, то убрать ее можно и самому, не испрашивая на то разрешения. Например, в старых квартирах часто встречаются шкафчики, сделанные из фанеры или ДСП. Предназначены они для одежды. В тех паспорте их никогда не отражают. Поэтому эту, в большинстве случаев, ненужную деталь можно смело убирать.

При проведении перепланировки необходимо соблюдать требования строительных норм, санитарных норм, норм пожарной безопасности. Она не должна нарушать права, как проживающих в квартире, так и права соседей.

С чего начинать и как сделать легальную перепланировку

Прежде всего, нужно сделать проект перепланировки. Для этого можно обратиться в БТИ, где есть свой штатный архитектор. Он учтет ваши пожелания и создаст проект перепланировки вашего жилья. В проекте он учтет только те работы, которые разрешается проводить. Стоимость услуг от двух тысяч рублей. Срок — месяц. Далее проект надо согласовать в управлении архитектуры и в мэрии. На согласование уйдет от трех месяцев до полугода. Стоить согласование будет не менее пяти тысяч рублей.

Перед тем как оформлять разрешение нужно подготовить пакет документов. Он включает в себя, во-первых, заявление. Заявления такого рода пишутся по установленной форме. Далее документы, которые подтвердят ваши права собственности на квартиру. Можно предоставлять и заверенные нотариусом копии правоустанавливающих и иных документов. К заявлению прилагается техпаспорт квартиры. Еще один важный документ, который должен быть представлен в обязательном порядке, это согласие на перепланировку всех взрослых людей, которые зарегистрированы в данной квартире.

После того как вы получите разрешение можно начинать и саму перепланировку.

Что не требует разрешения

Не нужно согласовывать свои действия с архитектурой или мэрией, если в результате проведенных работ конфигурация квартиры не изменится. Можно делать косметический ремонт, который включает в себя:

• штукатурные работы;
• побелку; покраску;
• оклейку обоями;
• замену столярных изделий, дверей, окон;
• замену сантехнических изделий.

Что можно сделать без проекта и согласования

Не понадобится разрешения на перепланировку, если вы решите заменить старые деревянные полу на полы, сделанные, например, из ламината. Так же не надо согласовывать замену деревянных оконных и дверных блоков на блоки из МДФ или пластиковые. При этом не имеет значения, что вышеперечисленные изделия в техпаспорте обозначены как деревянные.
Можно изменять месторасположение газовой плиты, раковин, электромонтажных точек. В этом случае важно не изменять саму общедомовую систему водопровода, газопровода или домовых электрических сетей.

Что категорически нельзя делать

При проведении ремонтных работ или работ, связанных с перепланировкой, категорически запрещается:

• увеличивать подсобные помещения (кухню или санузел) за счет комнаты, если площадь ее уменьшится более чем на 25 процентов;
• если в квартире установлена газовая плита, то кухню совмещать с комнатой нельзя;
• нельзя сносить или изменять несущие конструкции дома (стены);
• запрещается переносить на другое место общедомовые коммуникации (газопровод, водопровод). Имеется в виду их точки входа в квартиру;
• нельзя переносить комнаты санузла (ванную, туалет). Особенно в те места, где у соседей ниже этажом расположено жилое помещение;
• запрещается на балконе делать теплый водяной пол;
• нельзя увеличивать площадь комнаты за счет балкона.

Особенность объектов культурного наследия

Любые виды ремонтных работ, в том числе и перепланировка, требуют согласования с государственными органами, в ведении которых находится тот или иной исторический или архитектурный памятник. Даже просто поменять оконные блоки в таких зданиях нельзя, поскольку может измениться внешний облик строения. В этом случае помимо самого проекта перепланировки собственник жилья должен еще и создать проект приспособления. Приспособление означает проведение работ, позволяющих использовать здание в современных условиях.
Помимо этого собственник принимает на себя и обязанности по сохранению характеристик объекта культурного наследия. Он получает на руки так называемое охранное свидетельство.

Однако проведение работ могут и запретить. Решение о перепланировке принимается только после того, как будет проведено обследование состояния здания и его помещений. К заявлению на перепланировку должен быть приложен акт технического состояния.

Штрафы и последствия за незаконную перепланировку

Если перепланировка не была согласована, то собственника жилья могут оштрафовать. Для физического лица штраф составит 3500 рублей. Для юридического – в пределах 300000 – 350000 рублей. При этом совершенно неважно, кто именно проводил перепланировку. Отвечать все равно будет собственник. В дальнейшем, если перепланировка не ущемляет права проживающих и соседей, то ее могут и оставить. Если права сторонних граждан нарушаются, то придется возвращать квартиру в первоначальное состояние.
Если нарушитель не исполняет требований, то к нему могут быть применены и судебные санкции. Лучше до суда не доводить, поскольку в этом случае есть вероятность остаться без жилья. Суд может попросту лишить владельца квартиры прав собственности и выставить жилье на публичные торги для возмещения убытков, понесенных сторонними лицами. Если квартира не приватизирована, то с нанимателем могут расторгнуть договор найма.
Действуя на свой страх и риск без легализации перепланировки, можно конечно существенно сэкономить. Но незаконная перепланировка может принести убытки, которые будут больше полученной сиюминутной экономии. Поэтому лучше следовать законным путем. Пусть даже придется и немного потратиться. Но зато в будущем не возникнет никаких осложнений. Например, при продаже жилья.

Фото: Интернет