Новости

Квартира с домовым

«Домовой» может обнаружиться в любой новой квартире. Сюрприз находится обычно, когда права на жильё предъявляет человек, в ней прописанный, но не участвовавший в приватизации.

Квартира с сюрпризом

Такая история произошла с покупательницей квартиры, приобретённой с торгов у граждан, которые не смогли рассчитаться по кредиту ранее. Жильё банк по закону перепродал другому, уже платежеспособному клиенту. Однако жилплощадь оказалась с довеском. В виде прописанного в ней гражданина, который в приватизации своей доли не участвовал.

Как вскоре выяснилось, вступивший позже в силу Жилищный Кодекс РФ сохраняет за такими гражданами право бессрочного пользования квартирой. Даже право проживать в этой квартире у гражданина осталось, что подтвердил Приморский краевой суд, рассмотрев обжалование судебного решения, вынесенного судом Ленинского района Владивостока.
Фактически, в купленной через «вторые руки» квартире, кроме новых владельцев имеет право проживать совершенно посторонний для них человек.

Интересно, что в этой ситуации дежурные рекомендации – проверять всех владельцев предполагаемого к покупке жилья и всех, кто в нём может быть прописан, не так-то просто исполнить.

«Единой базы таких «нафань» - не существует, и это серьёзная проблема. Также является проблемой то, что Управления муниципальной собственности, где содержатся данные о лицах, выходивших на приватизацию в Росреестр, свои данные не предоставляют. Соответственно, одной лишь выписки из Росреестра о том, что обременений нет и квартира чиста, – недостаточно», - считает адвокат Виталий Соколов.

Как быть?

Согласно адвокатской практике, все случаи индивидуальны и решения выносятся, как в пользу одной, так и противоположной стороны.

То, что лица, указанные в ордере на жилое помещение, но не участвовавшие в приватизации, сохраняют за собой право пожизненного пользования ею, при этом приватизировать могут иное жилое помещение - является законным.
«Если у такого человека есть иное жилье на праве собственности, и он в нем постоянно живёт, то, где он «нафаня», для него не единственное, то есть все основания признать такового утратившим право пользования жилым помещением», - рассказал Виталий Соколов.

Добросовестный продавец о делах давно минувших дней и знать не мог, так как данного вопроса никто при оформлении сделки и не касался. Однако, возникает ряд вопросов к банку. Финансовые учреждения очень серьёзно проверяет все выставляемые на продажу объекты недвижимости и не знать факта прописки без приватизации не могут.

«В этой истории имеются признаки грубейшей ошибки или умысла. Каждый покупатель, заключая договор с одной стороны по ч.3 ст.10 ГК РФ, обязан действовать добросовестно, с другой – действует на свой страх и риск. Но при заключении договора продавец (в данном случае – банк) даёт гарантию в том, что иных лиц, обладающим правом пользования помещением нет и, соответственно, несёт риск предоставления такой гарантии»,– резюмирует адвокат.
Теперь у пострадавшей стороны есть все основания для того, чтобы расторгнуть сделку с банком и применить реституции, то есть в полной мере возместить ущерб от расторгаемой сделки.

Подробности истории:

История, примечательную тем, что покупка квартиры – дело очень серьёзно, недавно рассмотрел Приморский краевой суд. Это было обжалование судебного решения, ранее вынесенного Ленинским районным судом Владивостока.
А случилось вот что: несколько лет назад, гражданка П. выкупила у семьи жильё которое было приобретено в 2016 году с торгов. Предыдущие владельцы квартиры – мать и взрослый сын, были поручителями по кредиту, который не был выплачен, и их жильё было продано с торгов. Однако, в этой истории был ещё один нюанс – прописанным в квартире остался пенсионер Я., которому в настоящее время – 69 лет. В 1993 году, когда приватизировалась эта квартира, он, будучи ещё полным сил 39-летним мужчиной, не стал приватизировать свою долю. А вступивший позже в силу Жилищный Кодекс РФ сохранял за такими гражданами право бессрочного пользования квартирой. То есть, пока жив гражданин, он как бы “вечно” имеет право жить в этой квартире, даже если она продана. Даже, если этот гражданин – уже даже и не член своей семьи.
Вот и получилось, что П. приобрела квартиру с “сюрпризом” в виде “невыселяемого” жильца, который имеет пожизненное право на пользование этим жильём. Гражданин Я., правда, в этой квартире давно не живёт и за её содержание не платит. Поэтому П. и обратилась в суд с требованием признать Я. утратившим право пользования этим жилым помещением.
Но не тут-то оно было: Ленинский районный суд Владивостока, изучив историю вопроса, а также законодательство о приватизации и Жилищный Кодекс РФ, пришёл к выводу – ну не может Я. утратить право пользования жилым помещением – и всё тут. История, конечно, абсурдная с точки зрения житейской логики, но с точки зрения закона правильная – и однозначно в пользу 69-летнего Я. Без вариантов.
Не согласившись с решением Ленинского районного суда, П. обратилась в Приморский краевой суд, где ещё раз перечислила все обстоятельства дела. И самое главное – гражданин Я. в квартире не живёт, своих вещей там не держит и коммуналку категорически не оплачивает. Но и Примкрайсуд поддержал позицию Я.
В итоге в квартире П., купленной через “вторые руки”, навсегда имеет право поселиться этот самый Я., который в 1993 году отказался от приватизации. Чем, похоже, и засужил право на бессрочное пользование квартирой без согласия тех, кто её потом приобретёт. Хотите или нет, но в вашей квартире имеет право проживать “вечный” жилец, формально не имеющий отношения ни к новым владельцам квартиры, ни к старым.

По материалам "АиФ" (текст Александра Колегова) и телеграмм-канала "ОПС-медиа",  оригинальный рисунок "Врасплох" художника Вячеслава Алатырского